銀行緊縮政策與2025年不動產貸款展望
隨著2024年逐漸接近尾聲，央行預計於12月19日召開理監事會議。公股銀行普遍認為，儘管過去幾年政府多次實施信用管制，並對不動產市場進行調控，但在第八波信用管制的可能性上，銀行界普遍認為機會不大。儘管如此，根據銀行界的內部消息，公股銀行已經開始為2025年擬定放款預算，並預計不動產貸款的餘額將停滯或甚至萎縮，這可能對建商和購屋貸款市場造成深遠影響。未來一年，尤其是建商的融資需求可能難以得到滿足，房貸的成長率也將顯著放緩。
央行政策與公股銀行的放款策略
根據公股銀行的分析，央行在過去數波信用管制的主要目的之一，是遏制民眾對房市過於樂觀的預期，尤其是「房市只漲不跌」的心理。該政策的初步效果已經顯現，預期暫時不會再實施新的管制措施。雖然如此，根據央行的管理方向，未來將會對不動產放款進行更為嚴格的規範，尤其是在集中度的管控方面，這也會影響到銀行放款的結構。
具體來說，央行希望不動產貸款占銀行總放款的比重能夠降至35％以下。而根據《銀行法》第72之2條的規定，不動產放款占銀行存款與金融債的比重不得超過30％。因此，公股銀行在制定放款策略時，會根據自身的內部規定進一步提高警戒線，這一警戒線通常設在27.5％至28％之間。
影響建商融資的政策收緊
在不動產貸款政策日益收緊的情況下，首先受到影響的將是建商。銀行對土地開發和建築融資的限制愈加嚴格，這使得原本依賴銀行貸款的建商，無論是中小型建商還是大型建商，面臨了資金供應的困難。預計2025年，建商在購地和建築貸款方面將遭遇更為嚴峻的貸款難度。這不僅表現在銀行對小型建商的放貸態度更加保守，也會波及到規模較大的建商，這些建商將不得不面對更高的借款成本和更為苛刻的貸款條件。
此外，公股銀行對土地建設融資的放貸條件也變得更加嚴格。銀行對貸款利率進行了調整，對於土地建設融資的最低利率設為3％，而某些情況下甚至可能高達3.5％。同時，銀行對貸款金額的批准標準也更加保守，特別是在購地貸款方面，銀行要求借款人自有資金的比例提高至至少50％，並且要求在開工後才能發放部分貸款。這一系列措施無疑加重了建商的負擔，也使得未來的土地開發和建設活動面臨較大的融資壓力。
房貸市場的變化
在房貸市場方面，銀行的資金流動性依然存在一定的壓力。儘管首購房貸、新青安等政策仍然在執行，但不少銀行仍面臨處理舊有案件的壓力。這使得銀行在應對房貸需求時，開始採取「以價制量」的策略，通過提高利率來控制放貸規模。
根據公股銀行的說法，近期不少銀行已經調整了房貸利率。例如，對於非新青安的首購房貸，利率底價已從2.4％上調至2.5％至2.6％之間，而第二房貸的最低利率則已經突破3％。這一方面是由於銀行資金吃緊，另一方面則是為了應對不動產市場需求的變化。
此外，公股銀行的貸款條件也逐步收緊，過去建商的整批房貸和分戶房貸保證，只需交屋前3到6個月即可，而現在這一規定可能會提前到1年。這意味著購房者和建商在申請房貸時，必須更早準備資金和相關文件，進一步提高了購房成本和貸款流程的難度。
不動產市場的整體趨勢
根據金管會的統計數據，截止到2024年10月底，銀行整體住宅貸款餘額已達到10兆8724億元，較去年底增長了8.8％。其中，建築貸款餘額也達到了3兆8432億元，增幅為6.1％。然而，公股銀行認為，隨著2025年土建融資貸款的限制加劇，房貸市場將無法像2024年那樣活躍，預計不動產貸款的餘額將面臨零成長，甚至可能出現負成長的局面。
從整體不動產市場的放貸情況來看，2025年可能將成為不動產貸款市場的一個拐點。銀行對於不動產市場的信心不再如以往那般強烈，對貸款的放寬和資金的投放將變得更加謹慎。這將對建商和購房者帶來更大的挑戰，尤其是對於那些依賴銀行融資的建商來說，將更加困難。
結論
2025年，不動產貸款市場將面臨更加謹慎的政策環境。公股銀行對不動產貸款的收緊，尤其是在土地開發和建設融資方面，將使建商面臨更大的資金壓力。房貸市場也將受到一定影響，儘管銀行仍會支持剛性需求，但利率的提高和放貸條件的嚴格化，將使購房者的負擔加重。對於未來幾年不動產市場的發展，銀行業界普遍保持較為保守的態度，並預計在政策收緊的背景下，放貸規模將面臨負成長的風險。
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